重庆中央公园经营权整体转让的真相

• 2026-09-28

近来，关于重庆中央公园将整体转让的消息引起了广泛关注，许多人对此表示困惑，难道这样一个庞大的公园真的可以出售吗？但实际上，这里提到的并非所有权的转让，而是经营权的转让。根据两江新区文旅委员会的说法，预计在2026年上半年，该委员会将与区城管局及新盛公司前往北京，访问寒树资本的总部。在此次访问中，双方将就中央公园的经营权转让进行深入讨论。寒树资本计划对公园进行整体规划，主要经营项目包括音乐节、商业集市、国潮社交空间以及水陆虚实相结合的沉浸式演艺等，双方还将就就业布局、大型活动的管理和生态保护等方面进行充分交流。

需要注意的是，首先，这不是针对部分项目的招租，而是一个整体转让。其次，寒树资本作为投资机构，并不直接负责运营。此外，相关业态方向侧重于轻资产、高现金流、快周转的经营模式，没有重大投入需求。更重要的是，重庆官方对此次转让非常重视，文旅委、城管局和新盛公司跨部门协作实施，显示出了该项目的高层次关注。

谈到中央公园的转让情况，我们不禁要问：这座耗资46亿元、占地2300亩、免费开放了13年的亚洲最大城市中央公园，为何会在2026年面临整体转让的局面呢？

实际上，任何城市的核心公园一旦讨论经营权，背后的动因往往是财政压力。重庆中央公园的建立，正是中国新区发展模式的一个典型示范，首先兴建公园，再出售土地，公园提升周边环境，随之地价上涨，卖地获得的收入再用于基础设施建设。自1998年至2022年，全国公园绿地的增量是此前的七倍，这一切都得益于这样的循环机制。然而，中央公园的建设和日常维护开支并不小。即使按照每平方米每年13元的养护成本计算，2300亩的中央公园每年也需支出约2000万元，考虑到树木维护、音乐喷泉、停车场的管理等多项费用，年度运营成本极有可能在3000万到5000万元之间。

随着两江新区财政收入增长放缓及支出增加，财政压力逐渐显现。对于2025年，两江新区的财政收入预计为260亿元，而支出则高达407亿元，房地产销售也面临下滑。曾经依靠中央公园带来的千亿土地收入支撑起公园的运营，现在随着土地和房产销售的下降，整体转让中央公园经营权成为不得不做的选择。此外，政府在2024年也已经推出关于山地运动公园和天宫殿公园的特许经营方案，这也显示出政府对公园日常运营财务压力的重视。

值得注意的是，中央公园并不是重庆首个进行经营权转让的公园，过去几年已有多个公园尝试这一模式。随着从小型社区公园到核心城市地标的逐步加码，重庆的尝试愈发明显。

如果真正实现中央公园的整体转让，估价将会是一个不可小觑的数字。自开业以来，中央公园一直保持免费开放的政策。正如过去所说，中央公园是重庆最成功的新区，其吸引力令周围商业蓬勃发展，但公园本身并没有从中获得相应的经济回报。这种现象在经济学上称为正外部性，公园所创造的经济价值大多数被周边的土地和商业捕获，而没有回流到公园自身。

2011到2021年，依靠土地财政的支持，中央公园的价值得以继续被维持。但是，如今，土地财政的支持机制正在逐渐弱化。整体转让经营权的方式，意味着将公园更趋向于商业化的处置，对未来的收益和价格将成为决定性因素。根据2025年的政策指引，文旅项目的经营权可能会被纳入市场交易，支持相应项目发行基础设施领域的投资信托基金(REITs)。

这项政策旨在将中央公园重新定义为文化和旅游项目，而不仅仅是一个城市公园。若公园能够建立起合理的商业运作模式，其未来也许会开辟出新的融资方式。